Anschlussfinanzierung & Zinsbindung: was tun, wenn die Zinsbindung ausläuft?
Ihre Zinsbindung endet in absehbarer Zeit und es bleibt eine Restschuld? Dann brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Hier erfahren Sie, was Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen unterscheidet, wann das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB greift – und warum sich frühzeitiges Planen lohnt.
Kurz gesagt
Am Ende der Zinsbindung ist Ihr Darlehen meist noch nicht abbezahlt – es bleibt eine Restschuld, die Sie weiterfinanzieren müssen. Dafür gibt es mehrere Wege: die Verlängerung bei der bisherigen Bank (Prolongation), den Wechsel zu besseren Konditionen (Umschuldung) oder das Forward-Darlehen, mit dem Sie sich heutige Zinsen für die Zukunft sichern. Wer sich rechtzeitig kümmert, hat die Ruhe, in Ruhe zu vergleichen – und nutzt gegebenenfalls das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Bei den meisten Baufinanzierungen ist der Sollzins für einen festen Zeitraum vereinbart – die Zinsbindung, oft zehn oder fünfzehn Jahre. In dieser Zeit zahlen Sie eine konstante Monatsrate aus Zins und Tilgung. Läuft die Bindung aus, ist das Darlehen in aller Regel noch nicht vollständig getilgt: Es bleibt eine Restschuld offen.
Für diese Restschuld brauchen Sie eine neue Vereinbarung zu den dann gültigen Konditionen – die Anschlussfinanzierung. Wie hoch Ihre Restschuld nach zehn Jahren voraussichtlich ausfällt, sehen Sie übrigens direkt in der Restschuld-Anzeige des Finanzierungsrechners auf dieser Website.
Prolongation oder Umschuldung?
Für die Anschlussfinanzierung gibt es zwei grundsätzliche Wege:
| Weg | Kurz erklärt |
|---|---|
| Prolongation | Verlängerung des Darlehens bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Unkompliziert, weil keine Sicherheiten umgeschrieben werden. |
| Umschuldung | Wechsel zu einem anderen Anbieter, der bessere Konditionen bietet. Dabei wird die Grundschuld auf den neuen Darlehensgeber übertragen. |
Die Prolongation ist der bequeme Weg: Ihre Bank schickt Ihnen rechtzeitig ein Angebot, Sie unterschreiben – fertig. Bequem heißt aber nicht automatisch günstig. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einem Anbieter mit besseren Konditionen. Die Grundschuld wird dabei auf den neuen Darlehensgeber übertragen (Grundschuldabtretung); die dafür anfallenden Notar- und Grundbuchkosten sind in der Regel überschaubar und stehen dem möglichen Zinsvorteil gegenüber. Ob sich der Wechsel rechnet, lässt sich konkret durchrechnen.
Warten Sie nicht einfach auf das Verlängerungsangebot Ihrer Bank. Holen Sie sich zum Vergleich eine zweite Einschätzung – im Gespräch vor Ort prüfe ich, ob ein Wechsel in Ihrer Situation den Aufwand wert ist oder die Verlängerung die bessere Wahl bleibt.
Das Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den heutigen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren ausgezahlt wird – je nach Anbieter bis zu rund 60 Monate im Voraus. Das schafft Planungssicherheit: Steigen die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung, profitieren Sie vom heute gesicherten Satz.
Diese Sicherheit hat einen Preis: den Forward-Aufschlag. Banken erheben für jeden Monat, den die Auszahlung in der Zukunft liegt, einen kleinen Zinsaufschlag auf den aktuellen Satz. Je weiter der Auszahlungstermin entfernt ist, desto höher fällt der Aufschlag aus. Ein Forward-Darlehen ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und die Unsicherheit gegen einen kalkulierbaren Aufschlag eintauschen möchten. Bleiben die Zinsen niedrig oder fallen sie, hätte sich Abwarten gelohnt – diese Abwägung lässt sich nicht mit Sicherheit auflösen, sondern nur mit Blick auf Ihre persönliche Risikoneigung treffen.
Wie hoch ist Ihre Restschuld?
Mit dem kostenlosen Finanzierungsrechner sehen Sie in wenigen Sekunden, welche Restschuld nach Ihrer Zinsbindung voraussichtlich offen bleibt – die Grundlage für jede Anschlussfinanzierung. Unverbindlich.
Restschuld berechnenSonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Auch wenn Sie eine lange Zinsbindung vereinbart haben, sind Sie nicht für immer gebunden. Nach § 489 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung, selbst wenn die vereinbarte Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft.
Das ist besonders dann interessant, wenn Sie sich seinerzeit eine sehr lange Zinsbindung gesichert haben und die Zinsen inzwischen deutlich gefallen sind: Nach zehn Jahren können Sie in eine günstigere Anschlussfinanzierung wechseln, ohne an den alten Vertrag gebunden zu bleiben. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung des Darlehens, nicht der Vertragsabschluss. Ob und wann das Sonderkündigungsrecht in Ihrem Fall greift, sollten Sie anhand Ihres konkreten Vertrags prüfen lassen.
Wann sollten Sie aktiv werden?
Frühzeitig kümmern lohnt sich. Ein guter Zeitpunkt, um die Lage zu prüfen, liegt etwa 12 bis 36 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung. So bleibt Zeit, Konditionen in Ruhe zu vergleichen und – bei erwartet steigenden Zinsen – rechtzeitig ein Forward-Darlehen abzuschließen.
Wer das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren nutzen möchte, sollte zusätzlich die Sechs-Monats-Frist einplanen. Kurz gesagt: Je früher Sie sich einen Überblick verschaffen, desto mehr Handlungsspielraum haben Sie.
Warum ein Berater vor Ort in Grevenbroich?
Ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen die richtige Wahl ist, hängt von Ihrer Restschuld, Ihrer Zinsbindung und Ihrer Erwartung an die Zinsentwicklung ab. Als Berater vor Ort nehme ich mir Zeit, Ihre Situation zu verstehen, und prüfe, welche Lösung aus meinem Partnernetzwerk – darunter BHW, DSL Bank, KfW und Zurich – zu Ihrem Vorhaben passt. Wichtig ist mir, dass Sie am Ende genau verstehen, was Sie unterschreiben: wie Restschuld, neuer Zins und Laufzeit zusammenwirken.
Das Wichtigste auf einen Blick
- ✓ Am Ende der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld – dafür braucht es eine Anschlussfinanzierung.
- ✓ Prolongation = Verlängerung bei der bisherigen Bank; Umschuldung = Wechsel zu besseren Konditionen.
- ✓ Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen bis zu rund 60 Monate im Voraus – gegen einen Forward-Aufschlag.
- ✓ § 489 BGB: nach zehn Jahren ab Vollauszahlung Kündigung mit sechs Monaten Frist möglich.
- ✓ Idealerweise 12 bis 36 Monate vor Ablauf prüfen – und die Restschuld zuerst durchrechnen.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängern Sie Ihr Darlehen zu neuen Konditionen bei Ihrer bisherigen Bank – das ist unkompliziert, weil keine Sicherheiten umgeschrieben werden. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einem anderen Anbieter mit besseren Konditionen. Dabei wird die Grundschuld auf den neuen Darlehensgeber übertragen (Grundschuldabtretung); die dafür anfallenden Notar- und Grundbuchkosten sind in der Regel überschaubar.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, deren Zinssatz Sie sich schon heute für einen späteren Auszahlungszeitpunkt sichern – je nach Anbieter bis zu rund 60 Monate im Voraus. Für diese Zinssicherung verlangen die Banken einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Zins. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit möchten.
Kann ich mein Darlehen trotz langer Zinsbindung vorzeitig ablösen?
Ja. Nach § 489 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn die vereinbarte Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft. So können Sie nach zehn Jahren in eine günstigere Anschlussfinanzierung wechseln.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Sinnvoll ist, etwa 12 bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung die Lage zu prüfen. So bleibt Zeit, Konditionen zu vergleichen und – bei erwartet steigenden Zinsen – ein Forward-Darlehen abzuschließen. Wer das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren nutzen möchte, sollte die Sechs-Monats-Frist einplanen.
Was passiert mit der Restschuld am Ende der Zinsbindung?
In den meisten Fällen ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt – es bleibt eine Restschuld offen. Für diesen Betrag brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen. Wie hoch Ihre Restschuld nach zehn Jahren voraussichtlich ist, können Sie mit dem Finanzierungsrechner auf dieser Website unverbindlich abschätzen.