Eigenkapital & Kaufnebenkosten in NRW: Wie viel brauche ich?

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital ist alles, was Sie aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen – ohne es als Kredit aufzunehmen. Dazu zählen typischerweise:

• Erspartes auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten.
• Bausparguthaben aus zuteilungsreifen oder angesparten Bausparverträgen.
• Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs) – hier ist Vorsicht geboten, weil die Kurse schwanken; Banken setzen sie oft nur mit einem Abschlag an.
• Ein bereits bezahltes Baugrundstück, das in die Finanzierung eingebracht wird.
• Geschenktes oder vorgezogenes Erbe, etwa eine Schenkung der Eltern (steuerliche Freibeträge beachten).
• Eigenleistung („Muskelhypothek") – selbst erbrachte Arbeit beim Bau oder Umbau. Sie wird nur begrenzt angerechnet und sollte realistisch kalkuliert werden, nicht zu optimistisch.

Nicht jedes dieser Mittel sollten Sie restlos einsetzen: Eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben gehört nach dem Kauf erhalten und nicht ins letzte Eigenkapital gesteckt.

Kaufnebenkosten in NRW

Neben dem reinen Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf Kaufnebenkosten an. In Nordrhein-Westfalen sind das typischerweise (Stand Juni 2026):

Posten	Anteil am Kaufpreis
Grunderwerbsteuer (NRW)	6,5 %
Notar & Grundbuch	ca. 1,5 %
Maklerprovision (falls anfällt, Käuferanteil)	ca. 3,57 %

Ohne Makler liegen die Nebenkosten also bei rund 8 % des Kaufpreises, mit Makler entsprechend höher. Der Käuferanteil der Maklerprovision von etwa 3,57 % ergibt sich in NRW üblicherweise aus der hälftigen Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer. Diese Nebenkosten werden in aller Regel aus Eigenkapital bezahlt – Banken finanzieren sie ungern mit, weil ihnen dafür kein Gegenwert in Form der Immobilie gegenübersteht.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Die ehrliche Antwort: So viel, wie Sie tragen können, ohne sich finanziell zu entblößen. Als Orientierung gilt:

• Minimum: die Kaufnebenkosten (in NRW rund 8 % ohne Makler) vollständig aus Eigenkapital.
• Empfehlenswert: zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises, sodass nicht der gesamte Objektwert über das Darlehen finanziert wird.

Der Grund liegt im sogenannten Beleihungsauslauf: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto kleiner ist der Anteil, den die Bank über das Darlehen abdeckt – und desto geringer ist ihr Risiko. Dieses geringere Risiko gibt die Bank in der Regel über einen niedrigeren Zinssatz an Sie weiter.

Beleihungsauslauf & Zins

Der Beleihungsauslauf setzt die Darlehenssumme ins Verhältnis zum Wert der Immobilie. Ein Beispiel: Finanzieren Sie ein Objekt mit einem Wert von 400.000 € über ein Darlehen von 320.000 €, liegt der Beleihungsauslauf bei 80 %.

Banken arbeiten häufig mit Stufen (zum Beispiel bis 60 %, bis 80 %, bis 90 % und darüber). Je niedriger die Stufe, desto günstiger fällt der Zins in der Regel aus. Schon ein paar Prozentpunkte mehr Eigenkapital können deshalb über die Laufzeit einen spürbaren Unterschied bei den Zinskosten machen. Wie sich das konkret auf Ihre Monatsrate auswirkt, lässt sich am besten durchrechnen.

Mit wenig Eigenkapital finanzieren

Was, wenn das Eigenkapital knapp ist? Eine Finanzierung ist auch dann möglich:

• 100-%-Finanzierung: Das Darlehen deckt den vollen Kaufpreis ab, die Nebenkosten bringen Sie selbst auf.
• 110-%-Finanzierung: Auch die Kaufnebenkosten werden mitfinanziert – Sie bringen also rechnerisch kein Eigenkapital ein.

Ehrlich eingeordnet: Beides ist machbar, aber mit höheren Zinsen und größeren Risiken verbunden, weil der Beleihungsauslauf hoch ist und die Restschuld langsamer sinkt. Voraussetzung ist ein stabiles, ausreichendes Einkommen. Ob eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital für Sie tragbar und sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten – das gehört im Einzelfall sauber geprüft.

Hier finde ich gemeinsam mit Ihnen eine passende Lösung aus meinem Partnernetzwerk – darunter BHW, DSL Bank, KfW und Zurich – und wir besprechen offen, was zu Ihrer Situation passt und wo die Grenzen liegen. Wie viel Sie sich insgesamt leisten können, vertiefe ich im Beitrag „Wie viel Haus kann ich mir leisten?".

Häufige Fragen zu Eigenkapital & Kaufnebenkosten

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf in NRW?

Als Minimum die Kaufnebenkosten – in NRW rund 8 % des Kaufpreises ohne Makler. Empfehlenswert sind zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises, weil ein niedrigerer Beleihungsauslauf in der Regel zu besseren Zinsen führt. Eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital ist möglich und sollte im Einzelfall geprüft werden.

Was zählt alles als Eigenkapital?

Erspartes auf Giro- und Tagesgeldkonten, Festgeld, Bausparguthaben, Wertpapiere (mit Vorsicht, weil schwankungsanfällig), ein abbezahltes Baugrundstück sowie geschenktes oder vorgezogenes Erbe. Auch Eigenleistung beim Bau – die Muskelhypothek – kann in begrenztem Umfang angerechnet werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?

In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises (Stand Juni 2026). Hinzu kommen rund 1,5 % für Notar und Grundbuch sowie – falls ein Makler beteiligt ist – üblicherweise ein Käuferanteil von etwa 3,57 % bei hälftiger Teilung.

Was bedeutet Beleihungsauslauf?

Das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf – und desto besser ist in der Regel der Zins, weil das Risiko der Bank sinkt.

Kann ich ganz ohne Eigenkapital kaufen?

Eine Vollfinanzierung ist grundsätzlich möglich – als 100-%- oder 110-%-Finanzierung. Sie ist allerdings mit höheren Zinsen und größeren Risiken verbunden und setzt ein stabiles Einkommen voraus. Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, prüfen wir am besten gemeinsam.